李宇嘉：莫让一体化成为都市圈楼市炒作借口

[摘要]今年3月，房价上涨前10个城市中，东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。

近日，由于高位惯性回调和政策收紧，一线城市楼市开始降温，但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示，今年3月，房价上涨前10个城市中，东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。

3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”（三河市、大厂县、香河县）的房价涨得更高。3月，“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上，而作为北京“后花园”的燕郊，目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍，比春节前上涨20%。目前，燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。

驱动库存周期下降及土地市场火热。目前，都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中，苏州、南京为4个月左右；东莞、惠州为6个月左右，而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化；燕郊目前在售库存仅6000套，快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个，平均溢价率203%。

除去库存和货币政策利好外，一线城市收紧限购限贷，楼市高位回调，驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”，深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是的另一个原因，如通州目前均价在每平方米4万元左右，比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化，如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻；再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。

另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来，楼市去库存是需求端“做加法”的重点，目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷，熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境，而货币宽松叠加居民“加杠杆”，楼市景气向上是必然的。但是，经济放缓，企业利润下滑（2015年国企利润同比下滑21.9%），有效资产供给不足，“信贷宽、资产荒”格局明显，资金需要避难所。

当安全资产匮乏时，体制优势集中之处，也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果，一线城市是体制优势最集中的地方，而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整，在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市，成了洼地的代表。于是，资金又开始涌向这些城市。