楼市进入“房以人贵”的阶段：家庭财富证券化

[摘要]金融中心城市的人口加速流入，中心区房价连创新高，核心区的办公楼租金也加速上涨，原因何在？不是因为房产本身或所在区位的性，而是因为“房以人贵”！

金融中心城市的人口加速流入，中心区房价连创新高，核心区的办公楼租金也加速上涨，原因何在？不是因为房产本身或所在区位的性，而是因为“房以人贵”！

楼市升温，人们常问：房价还会涨吗？现在该买还是该卖？问题的背后是房地产的价格定律：第一是区位，第二是区位，第三还是区位！而我的理论是把“区位”改为“中心”：金融中心，中心城市，中心城市的城市中心！

百万人口以下的城市通常只有一个中心，中心区或者核心区。核心区外的位置若没有较大的规划变更，房价一般就不会再涨了。尤其是人口外流的城市，房价不仅不会上涨还会下跌。千万人口级别的城市才会有两到三个中心，若流动人口持续流入，中心区的房价就很难下跌，因为城市房价主要是由流动人口决定的。金融中心城市的中心区高楼迭起，占地面积一般不会超过30平方公里。比如房价最高的城市之一英国伦敦，核心区26平方公里。东京的金融中心区不到20平方公里。我把这样一个观察定义为“30平方公里规则”，并依据这一规则，在2012年预测深圳以前海为中心的30平方公里区域内，未来10年房价将达到天价30万元/平方米，均价15万元/平方米的水平。

我曾经讲过，驱动房价上涨的刚性需求是致富需求，体现为人口和货币在流动中集聚。2012年底，我讲楼市投资的黄金时代已经结束，主要依据之一就是人口净流入的城市下降到45个，2013年下降到40个，2014年下降到30多个，如今已下降到20多个。2012年，中国人口流动的趋势变了，城市之间的人口流动超越农村人口流入城镇，因此城市开始分化：多数城镇人口外流，可称为“去城市化”；少数城市人口继续流入，可称为“再城市化”。与此同时，金融中心城市的人口加速流入，中心区房价连创新高，核心区的办公楼租金也加速上涨。原因何在？不是因为房产本身或所在区位的性，而是因为“房以人贵”！