鼓励“以租代购” 重点要拉近购房和租房的差距

[摘要]商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，同时从六个方面提出了鼓励出租房的措施。

近期，发展住房租赁成为国务院常务会议、国新办发布会上的重点话题。为加快培育和发展住房租赁市场，日前，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系。商业用房改建后可作为租赁住房被写入《意见》，同时从六个方面提出了鼓励出租房的措施。

《意见》鼓励出租房的几大举措力度非常大。首先，最受关注的是限定条件内允许出租房打隔断，只要按照规定不改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，原本在违法之列的隔断房就正式合法化了；其次，给予了很大幅度的税收优惠，《意见》规定对个人出租住房的增值税征收率由5%减至1.5%，而对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前还可以按规定享受免征增值税政策；再次，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，只要符合条件的都纳入公租房保障，也就是说扩大了公租房的保障范围，而且会鼓励对公租房实行货币化补贴，即由财政补贴受保障者在市场上租房子；同时，还将大力发展住房租赁企业并稳步推进房地产投资信托基金（R EITs）试点。

从2015年开始，以“购租并举”为核心并鼓励“以租代购”的二次房改提速。而这份文件从房屋结构与性质、税收优惠、保障房货币补贴到租赁市场培育和金融配套措施，对“购租并举”、“以租代购”的全方位促进，是二次房改以来的最大动作。“购租并举”、“以租代购”，除了解决住房保障的问题，也是提高存量房利用率、推动房地产市场健康发展的重要一步。

要促进“购租并举”、“以租代购”，需要注意防止实践中偏离政策走向，首先要注意的是打隔断合法化的问题，实际上，在出租房里打隔断生生多造一间甚至几间房出来，并不是什么新创造，上海叫“N + 1”，香港叫“劏房”，在城中村的群租房里尤其普遍。由于打隔断涉及改变房屋结构，可能引发消防等安全隐患，所以香港和澳洲等地区都是明令禁止的，而英国是通过货币手段调节，一个房子超过5个人租住将会更贵。虽然《意见》规定了打隔断不能影响防火和安全疏散，可是隔断合法化会不会刺激非法隔断房增多，如何保证每一间出租房的隔断合规，如何排查违法隔断，是否能最大程度保证安全，保证安全状态下的隔断合法化带来的收益又是否能覆盖行政成本，都是需要考虑的。