去库存需要创新住房金融体系

今年两会期间，大家热议“三去一降一补”，其中，7亿平米住房的去库存是一项重要任务，需要综合施策，妥善化解。梳理和创新住房金融体系是相关政策组合的应有之义。

一要完善商品房开发的金融管理政策。在房地产过热和普涨时期，房地产调控往往采取限制境内融资的方式，但房地产企业会通过信托等资管计划筹资，或者直接在境外融资。现在，房地产进入类别分化、区域分化时期，住房融资应当更加透明化、市场化和均衡化。在政策设计上可采取“控信贷、放债券、促平稳”的导向，即原则上不再对住房开发融资作一刀切限制，而是适度控制商业银行开发信贷的增速和集中度，同时进一步扩大境内债市容量，发挥债券市场的后备调节和信号导向作用。

二要完善棚改等保障房金融体系。为降低地方政府长期债务负担，增强保障房可持续性，地方应尽量按照“瀑布”原则安排保障房融资。即优先考虑社会资本，比如纳入商业开发项目的综合配套建设，或者考虑政府和社会资本合作；其次是在债务限额内通过举借地方政府债务融资；最后是政策性贷款支持。同时要完善保障房的配套制度。经过一段时期的集中建设，保障房政策的主要焦点已不在于建，而在于促进使用。因此建议从追求建成套数转为追求实际入住套数；增量安排和存量改善时，进一步提高项目决策的科学性，做好项目规划和可研性评价等基础环节；增加配套公共交通、产业和服务配置，千方百计提高保障房的租、售率。

三是发力住房贷款证券化，增加政策性金融安排。住房贷款是同质性高、适于大规模证券化的优质基础资产，在去库存背景下，盘活住房贷款存量尤为必要。美国超过一半的住房贷款都已证券化，金融危机前住房抵押贷款支持证券MBS是债券市场规模最大的品种，金融危机后也仅次于国债。我国MBS自2005年试点以来有所发展，但与发达国家相比还有很大差距，迫切需要规模化、长效化的良性循环机制。2015年我国商品房抵押贷款余额超过10万亿元，而MBS发行量仅为260亿元。规模差异背后反映的是结构差异。美国MBS中88%由“两房”等政府支持机构以统一标准购买商业银行优质房贷后发行，具有政策性担保性质。而我国这一领域尚属空白，MBS产品全部由商业银行自身发起，非标准化提高了发行和交易成本，存在资产池标准不统一、现金流预测基准参数不统一、产品信用评价不统一、产品流动性弱等问题。为此，可考虑创设政策性机构，对商业银行住房贷款予以担保和信用加强，再以标准化证券的形式出售，以此形成标准统一的MBS市场，促进MBS规模化、常态化发行，进而支持合理住房需求平稳释放，促进住房市场的持续健康发展。

总之，进一步改进住房金融供给效率，将长远机制建设和当前政策需求有机结合起来，应成为供给侧改革的施策方向。