无证先售风险几何 济南白金瀚宫项目涉嫌违规

经济导报记者 王延锋

房子还没有预售证，开发商便开始收意向金，而且意向金高达30万！由济南楼盘伟东置业有限公司下称“伟东置业”在济南市市中区开发的白金瀚宫项目，发生了这样的事情。

“这个意向金其实就是变相的首付。开发商的这种模式涉嫌无证先售。对此，购房者应予以警惕，应远离这样的楼盘。”14日，一业内人士对经济导报记者说。

山东海扬律师事务所副主任张绪才17日对导报记者表示，根据最高人民法院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。“购房前应当仔细查验相关证件，避免陷入法律纠纷。”

涉嫌无证先售

近日，济南市民苏女士遇上了一件烦心事。她准备买房子，并看中了市中区的一个楼盘，名为白金瀚宫：地段好，配套成熟；准现房，年底就可以交房；价格也不贵，不足1.3万/m2。可是，置业顾问告诉她，在售的二期还没有预售证。预售证要到今年6月才能下来。

这让苏女士很纠结。“我工作单位在附近，挺想买这里的房子。但没有预售证，总是有些不放心。置业顾问说到了6月份就能拿到预售证，但万一拿不到呢？如果等到6月份再买，置业顾问又说了，房子快卖完了，到时候可能就买不到了。”苏女士说。

11日，导报记者以购房者名义来到白金瀚宫的售楼处。

一名置业顾问说，白金瀚宫在售的为二期的4栋楼，年底就能交房。但他同时承认，在售的4栋楼还没有取得预售许可证。“如果现在买房，可以先交意向金，相当于首付。交30万元可优惠3万元，交50万元可优惠5万元。”

导报记者注意到，白金瀚宫的房子已经接近完工，为何到现在还没有取得预售许可？置业顾问说，他也不了解内情，“但你放心，一定能拿到预售许可证。”

手续不全？

“一个楼盘接近完工还没有取得预售许可证，最大的可能是手续不全，没有通过相关报批手续就开建了。”上述业内人士说。

导报记者了解到，白金瀚宫的开发商为港资企业伟东置业。在开发白金瀚宫前，伟东置业还开发了伟东新都项目。而实际上，伟东新都共有4个区，白金瀚宫正是伟东新都三区项目。目前，涉嫌无证先售的白金瀚宫二期，正是伟东新都三区的二期项目。

那么，这个项目到底为什么至今尚未取得预售许可证呢？

导报记者注意到，去年8月份，该项目所在地舜玉路街道办事处，曾经在济南市市中区政府站发布了一则信息。

该则信息显示，伟东新都三区二期工程东至玉兴路，西至玉函路，南至八里洼路，北至山东省安全厅宿舍。总投资4亿元，建设面积18万平方米。该项目存在一些问题：伟东三区二期工程一共有11座楼，其中有7座楼没有办理施工许可证和预售许可证。

要解决该项目存在的问题，需要申请由市规划局按照施工图纸面积对伟东新都一地块伟东三区二期7栋楼及各附属公建、车库进行规划确认；需要申请由市执法局沿用第二次市伟东项目协调推进领导小组会议纪要精神纪要【2009】第2号原有政策，对伟东新都一地块免于行政处罚；需要申请由市城乡建设委员会对伟东新都一地块核发施工许可证和预售许可证。

文件还披露，该项目预计2016年6月全部交付。下一步，舜玉路街道办事处将继续协助协调上级相关部门加快审批速度，解决项目出现的其他问题。

12日，导报记者就此问题致电舜玉路街道办事处。一名工作人员表示，伟东新都三区二期项目存在一些历史问题，所以还没有办预售证。

14日，导报记者致电白金瀚宫售楼处，工作人员将电话转至销售部门。销售部门的一名工作人员承认在售的4栋楼尚未取得预售证，对于导报记者提出进一步采访的要求，她以不清楚为由挂断了电话。

谨慎对待

对于预售证的问题，国家有明文规定。

住房和城乡建设部早在2010年就下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。其中明确要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

虽然有明文规定，但无证先售的情况依然很常见。在济南，包括一些大型开发商也出现过无证先售的案例。

上述业内人士表示，开发商无证先售，将客户推到了非常不利的境地———承担没有预售证的风险，或者买不到房子。而且，当一个楼盘迟迟不能拿到预售许可证时，要么是楼盘手续不全，要么是开发商资金有问题。对此，他提醒购房者，“要谨慎对待无证先售楼盘，尽量不要买这样的房子。”

张绪才对导报记者表示，根据最高人民法院的司法解释，无证先售应当被认定无效。但从促成交易的角度考虑，若开发商在起诉前取得预售许可证明的，也可以认定为有效。从购房者角度考虑，若开发商迟迟不能取得预售许可证，会影响后期房产证的办理，因此应当避开此类楼盘。