冯焱东：房地产调控应从需求为主转向需求与供给并重

[摘要]房地产供求调节存在较大的时差矛盾，正是这个矛盾增加了土地或者说房地产供应管理的难度，这一点往往被大家所忽视。

多年来我国房地产调控一直侧重需求侧，常用的金融、税收等政策主要是鼓励或者抑制需求。供给侧政策也有，如户型以中小为主、建立多层级住房供应体系等，不过尚未完全成形。笔者认为，只有供给侧和需求侧两方面的调控都趋于完善，房地产的健康发展才有更大保障，而加强房地产供应管理特别是土地管理是完善供给侧调控的一个首要问题。

当前全国大部分城市库存高企，很大程度上是供应过度造成的。同时，近一年多来四大一线城市和苏州、南京、合肥、郑州、厦门等少数二线热点城市的房价快速上涨，也与房地产供应管理不当有很大关系。在我国，地方政府是土地垄断供应方，因此可能有人认为土地供应管理比较容易。实则不然，据笔者观察，房地产供给管理恰恰是房地产调控的一个难点，也是痛点所在。

●着力形成供略大于求态势

众所周知，房地产周期性强，市场容易产生较大波动，而调控的目的就是促使供求大体平衡。但房地产供求调节存在较大的时差矛盾，正是这个矛盾增加了土地或者说房地产供应管理的难度，这一点往往被大家所忽视。

先说需求，政府对房地产需求进行调节时，往往短期内就可发挥效果。只要措施得力，需求低迷便可以演变为需求旺盛，而过热的需求也能很快降下来。可以说需求调控相对容易，这一点从今年一季度楼市的成交情况就能看出来。

再说供给，供应调节与需求调节存在很大差别。要增加房地产供给，在当期很难奏效。

因为新出让土地一般要在4~8个月后才能领到施工许可证，此后楼盘一般需要6~16个月时间才可能上市。也就是说，从土地出让到形成市场供应需要10~24个月。如再考虑资金、市场变化、规划调整、推盘节奏、惜售捂盘等因素，土地分期开盘的时间与拿地时间的时差实际上可长达2~4年甚至更久。

当期能增加供应的余地也不是完全没有，比如部分楼盘具备领取预售证条件而暂没有领取，或者计划一年后领取的，可以加快其预售证发放进度，但总体调控余地不大。

要减少供应量，调控空间也有限。理论上开发商可以通过减少甚至停止开工，延缓施工进度，延缓拿预售证等措施来减少上市供应量。但由于土地款资金占用巨大、施工许可证存在时效性、土地合同对竣工时间有要求等原因，供应存在较强刚性，降低供应量的空间不是很大。

所以说，房地产调控存在这样一个天然矛盾——难于对同一时段的需求和供应同时进行调节。如需要供应增加来满足需求、避免供不应求和房价快速上涨时，供应存在1~2年或更长的时差，一时上不来；在库存过大，需要降低供应、避免严重积压资金时，又由于房地产投资往往存在一定刚性增长特点，短期内很难使供应量降低，一时又下不来。

需求是一个快变量，供给是一个慢变量，需求与供给的节奏天生不太合拍。这从1998年以来全国房地产投资（很大程度上能代表供应）和销售增速上就能明显看出来。销售会出现大幅起落，2008年和2014年还出现过负增长，但投资增速则稳定得多，波动相对小很多，且从来没有出现负增长。即使2013年后供应泡沫已经十分明显的情况下，投资也还在增长。不管需求如何翻天覆地变化，供应总在刚性增长，只是增幅有所波动而已。

总体来看，调节需求相对容易，调节供给相对困难。就供给调节而言，抑制供给又比刺激供给更难。

房地产调控的难点在供应，供应政策要着力形成供略大于求的态势，并把防止供不应求作为供应政策的重点，努力促使供求大体平衡。如不能平衡，宁可失之于供过于求，不可失之于供不应求。这是因为，供应的相对过剩一般可以通过市场慢慢消化，有较充足的时间来想办法。但供应短缺很容易造成房价短期内快速上涨。与此同时，房价又存在易涨难跌、快涨慢跌的特点，房价从高位回归到理性位置往往需要很长时间。